国八条背景下年房地产市场走势预判权衡

2021年06月02日 • 中医诊断 • 阅读 2

国八条背景下年房地产市场走势预判权衡

国八条背景下2011年房地产市场走势预判

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一、2011年中国房地产新政解析

1.国八条

政策要点:明确房价控制目标,限购范围更广且更加严厉

为遏制房价过快上涨,2010年中央政府先后出台国十一条、国十条和9.29新政,受此影响,全国及重点城市房地产市场出现了积极变化,房价涨幅明显缩小。为了巩固调控成果,2011年1月26日,国务院办公厅发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(简称国八条),提出明确房价控制目标、更大范围更加严厉的限购政策等一系列政策。

2011年1月,国务院办公厅即发出1号文件调控房地产市场,有利于进一步彰显政府调控决心,缓解房价上涨预期。该政策是2010年调控政策的升级和深化,也是对可能出现的2011年春季房地产市场行情的防御,是一种事前消防,而非事后救火。总体来看,本次调控政策要求各地明确房价调控目标,更大范围、更加严厉地实施限购措施,政策力度更强,

具体如下:

明确房价调控目标,稳定预期。文件要求地方政府合理确定本地区年度新建住房价格控制目标,并向社会公布,此项措施在以往的房地产调控中从未出现。

实施限购措施和利用舆论引导合理需求。在国八条出台前已有已有24个城市出台限购令,严厉程度不一;国八条的限购规定更加严厉、涉及城市更广,主要体现在以下几个方面:(1)覆盖范围更广;(2)购买限制更严;(3)跨区域限制更严。

改进土地招拍挂制度,增加保障房供给不放松。确保保障房用地供给,发展公共租赁住房,扩大保障性住房覆盖范围,解决低收入城镇居民家庭住房困难问题,保障民生。

税收、信贷政策进一步升级,合力抑制投资投机需求。买住房不足5年转手交易的,统一按销售收入全额征收营业税;该措施加大了二手房交易成本和购买费用,严厉程度较之以往进一步加强,将会有效遏制投资投机性购房。对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

落实约谈问责机制,确保各项政策有效落实。对于房价调控目标不明确,保障房建设不力,执行差别化住房信贷、税收政策不到位的省(区、市)人民政府,要向国务院作出报告,有关部门根据规定对相关负责人进行问责。

2.房产税

政策要点:在征收范围上两地各有侧重,上海税率较低,重庆税率跨度大

国八条发布次日(1月27日),上海、重庆分别出台房产税试点办法。同日,国税总局表示将总结试点经验,适时研究提出全国改革方案,条件成熟时在全国范围内征收房产税。

从征税范围来看,上海虽仅针对新购住房,不涉及存量房,但由于只要属于第二套住房即纳入征税范围,因而单从新房市场来看,上海符合征税条件的新房可能更多,对高档住房和普通住宅同时产生影响。而重庆的政策主要针对高档住房,对普通住宅不会产生影响。从税率来看,重庆税率跨度大(较低0.5%,较高1.2%),而上海税率为0.4%或0.6%,在计算应纳税额时再乘以70%,因此税率相对较低。

商标转让协议发生在IP公司与台湾唯冠之间 目前来看,开征房产税虽然增加了持有环节成本和投资收益的不确定性,但0.5%左右的税率远低于过去几年房价上涨幅度。因此,在国八条已有更严厉政策出台的前提下,房产税试点短期内对遏制房价上涨的实际作用不会太大,而更多地对购房者心理产生影响。而且在试点初期,房产税对地方财政收入贡献很小,未来也难以与土地出让金相提并论。

二、各地国八条细则分析

1.限购令

在1月26日国八条出台后的1月28日,青岛、长春两地即出台落实国八条的实施细则,实行限购令,2月15日北京出台限购令。截至3月15日,35个大中城市(指直辖市、省会城市和计划单列市,不含拉萨)中,只有合肥、重庆、西宁和呼和浩特4个城市没有出台限购措施。

各地限购令严厉程度略有差异,北京领严全国,贵阳、长沙等地较为温柔。从实行时间来看,青岛、长春、石家庄、贵阳和厦门5市的限购令实行时间截至今年的12月31日,而南宁的限购令实行期限为一整年,截止时间是2012年2月29日,其他城市没有明确截止时间。从限购范围来看,青岛、成都、南京等17个城市只在主城区或市区实行限购,而在远郊区县不实行,其中贵阳较为温柔,只在中心城区一环内限购,其余城市在全市范围内都进行限购;长沙仅对90平米以下住房限购,政策较为宽松。从非本地户籍家庭提供社保或纳税证明较低年限看,北京要求较严厉,需提供连续5年缴纳社保或纳税证明,兰州要求连续2年,成都、银川、长沙和乌鲁木齐相对宽松,对年限没有要求,其它城市均为1年。

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